/ / Jälleenvuokraus vuokrasopimuksessa

Jälleenvuokraus vuokrasopimuksessa

Vuokrasuhteen alivuokrausta ei lain mukaan ole lupaa kieltää asuinhuoneiston vuokrasuhteessa, toisin kuin jälleenvuokraus. Eli, vaikka vuokrasopimuksessa olisikin kielletty alivuokraus, kyseinen kohta ei olisi oikeudessa pitävä, vaan alkuperäisellä vuokralaisella on aina kiistätön oikeus alivuokrata puolet (50%) huoneistosta. Puolet on kuitenkin enintään, eli sitä enempää vuokralainen ei saa alivuokrata.

Tilanteessa, jossa puoliso olisi muuttamassa yhteen vuokralaisen kansssa, puolisolla on oikeus asua huoneistossa ilman, että vuokranantajalta tulisi kysyä erillistä lupaa. Myös Airbnb vuokraaminen on sallittua ilman vuokranantajan lupaa, kunhan huoneistosta vuokrataan enintään puolet, eli 50%. Liikehuoneistojen osalta (LHVL) lainsäädäntö on hieman erillainen, ja liikehuoneistoissa alivuokraus saadaan kieltää vuokrasuhteesta kokonaan.

Myöskään asuinhuoneenvuokralain piirissä olevissa vuokrasuhteissa (AHVL) jälleenvuokrauksen kieltäminen erikseen ei ole tarpeellista, sillä asuinhuoneiston vuokralainen tarvitsee aina kirjallisen. Jälleenvuokrauksessa 100% huoneiston hallinnasta annetaan eteenpäin toiselle vuokralaiselle.

Kimppa ja alivuokraus vs. jälleenvuokraus 

Usein on tilanteita, jolloin kaverukset tai vaikkapa serkukset vuokraavat asuinhuoneiston porukalla, mutta vuokranantaja ihan syystäkin haluaa, että yksi henkilö porukasta ottaa hartioilleen ns. kokonaisvastuun vuokrasuhteen velvoitteitaa kuten vuokranmaksusta sekä huoneiston ylläpidosta. Ja näin ollen on vuokrasuhteen sekä vuokrasopimuksessa päävuokralainen. 

Kun jälleenvuokraus on merkitty vuokrasopimukseen, päävuokralainen solmii alivuokrasopimukset muiden porukkaan kuuluvien henkilöiden kanssa. Tällä tavoin jokainen saa esim. Kela:sta omat tukensa, kuten asumislisät, opintotuet, työmarkkinatuet, jne.  

Päävuokralaisen roolissa tulee huomioida ja sisäistää alivuokrauksen vastuut. Päävuokralainen on käytännössä vastuussa koko porukasta, huoneiston siisteydestä sekä vuokranmaksusta. Vaikka päävuokralaisen alivuokralainen irtisanoutuisi vuokrasuhteesta, päävuokralaisen vastuuvelvollisuus ei pääty siihen. Alivuokralaisten irtisanomisaika on merkittävästi nopeampi toimenpide kuin päävuokralaisella on, joten päävuokralaiselle voi syntyä maksettavaa ”tyhjistä päivistä”. Tästä lisää seuraavassa kappaleessa.

Alivuokralaisen irtisanominen

Asuinhuoneenvuokralain (AHVL) mukaisesti kun vuokranantaja irtisanoo vuokralaisen vuokrasuhteesta, irtisanomisaika on 3kk jos vuokrasuhde on kestänyt enintään vuoden verran, ja jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden, irtisanomisaika on silloin 6kk. Tilanteessa, jossa alivuokralainen irtisanotaan alivuokranantajan toimesta, irtisanomisaika on 1kk jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden, irtisanomisaika on vuoden jälkeen 3kk. Eli kuten edellisessä kappaleessa todettiin, alivuokranantajalle voi syntyä ylimääräisiä vuokrakustannuksia tyhjilläoloajasta. Entäpä kun alivuokralainen haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen? Silloin irtisanomisaika on 14 vrk.

Jälleenvuokrauksen huomiolista

Mieti tarkkaan kenelle uskallat vuokrata. Sinun on hyvä varmistaa ainakin, että jälleenuokralaisella on puhtaat luottotiedot. Myöskään mahdollisten suosittelijoiden kuuleminen ei olisi pahitteeksi valinnassa.

Hanki oman vuokranantajasi suostumus. Jälleenvuokrauksen pelisääntöjen mukaisesti ehto vaatii päävuokranantajan kirjallisen suostumuksen, joka tulisi pyytää ainakin 30 päivää ennen jälleenvuokrasuhteen alkua.

Vuokrasopimukseen merkitty sisältö on hyvin tärkeä. Vuokrasopimukseessa tulisi merkitä niin yksityiskohtaisesti, kuin mahdollista, vuokrauksen ehdot. Näin minimoidaan tulevilta kiistoilta, jotka ovat tottakai mahdollisia. Ja jos esim. vuokraat huoneiston kalustettuna, tulisi sinun liittää kuvat sekä tarkemmat tiedot kalusteista vuokrasopimukseen.

Vuokravakuus vai sopimusvakuus? Ahvl:n mukaisesti käytetyllä termillä todella on merkitystä. Vuokravakuudella tarkoitetaan sitä, että vakuus on vain vuokranmaksun velvoitteiden varalle. Sopimusvakuus on vuokrasuhteen kaikkien velvoitteiden varalle.

Sinun tulisi myös huomioida, että käytännössä mikään kotivakuutuksista ei kata jälleenvuokralaisen tekemiä vahinkoja, jotka kohdistuvat asuinhuoneistoon. Tästä syystä jälleenvuokrauksen vuokrasopimukseen suositellaan vuokralaista hankkimaan kotivakuutus.

Jos alkuperäinen vuokranantajasi on kieltänyt eläimet ja/tai tupakoinnin vuokrasuhteessanne, tulisi myös sinun kieltää nämä asiat jälleenvuokrauksen vuokrasopimuksessa.

Asunnon väliaikainen luovuttaminen

Asuinhuoneiston väliaikainen luovuttaminen tarkoittaa tilannetta, jossa vuokralainen siirtää hallinto-oikeuden toisaalle, mutta hänen vastuu asuinhuoneistosta säilyy edelleen. Vuokralaisen tulee myös näissä tapauksissa ilmoittaa vuokranantajalleen asuinhuioneiston väliaikaisesta siirrosta ja mieluiten kirjallisena.

Huoneiston väliaikainen luovutus on kuitenkin täysin vuokralaisen oma oikeus, joka tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi vastustaa sitä vain erittäin painavalla perustelulla. Mikäli vuokranantaja vastutaa asuinhuoneiston luovuttamista, vuokranantajan tulee saada Tuomioistuimen päätös luovutuksen kieltämisestä.

Väliaikainen luovutus saa kestää enintään kaksi vuotta sellaisessa tilanteessa, jossa vuokralainen joutuu muuttamaan väliaikaisesti toiselle paikkakunnalle esim. töiden, asevelvollisuuden tai opiskeluiden perässä.

Joidenkin päätösten mukaisesti Airbnb-vuokraaminen ei olisi sallittua ollenkaan vuokra-asunnoissa, vaan se kuuluu jälleenvuokraus piiriin (johon tulisi siis saada aina lupa). Tämä siksi, että Airbnb-toiminnassa koko asuinhuoneisto vuokrataan eteenpäin.

Huoneiston siirto-oikeus esim. puolisolle tai perheenjäsenelle

Vuokrasopimuksessa siirto-oikeus on voimassa vuokralaisen puolisolle, lapsille tai esim. oman puolison vanhemmille. Siirrosta tulee toki ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti. Vuokranantajalla on oikeus myös näissä tapauksissa vastustaa siirtoa (1kk:n kuluessa ilmoituksesta), mikäli vuokranantaja kokee, että olisi perusteltua vastustaa siirtoa. Tuomioistuin päättää lopulta, onko vastustamiselle tarpeeksi todellista näyttöä.

Samankaltaisia artikkeleita